O número de imóveis irregulares no Brasil tem crescido nos últimos anos, gerando problemas para proprietários, vizinhos e órgãos públicos. A falta de documentação adequada pode trazer dificuldades na venda, aluguel e até mesmo na obtenção de financiamento, além de riscos legais.
Em Manaus, um número significativo de imóveis ainda não possui registro formal, o que pode gerar dificuldades em transações imobiliárias e até mesmo em processos de herança. De 70% a 80% das moradias em Manaus estão sem registro de imóveis, segundo dados divulgados em 2024 pela Corregedoria-Geral de Justiça do Amazonas (CGJ-AM).
A situação ocorre principalmente porque gestores públicos emitiam apenas a escritura do imóvel, sem providenciar o registro oficial. Essa irregularidade atinge até bairros tradicionais, como o São Raimundo, na zona oeste da cidade, e reflete um problema histórico de ocupação urbana desordenada.
Para entender melhor os riscos e as soluções para esse cenário, o Portal Manaós entrevistou o advogado Rafael Sousa Barbosa, da Sousa Barbosa Advocacia Imobiliária & Sucessória, especialista em direito imobiliário e sucessório.
À reportagem, o advogado explicou que a dimensão do problema é significativa e tem raízes históricas. Rafael Barbosa lembrou que, durante o ciclo da borracha, a cidade de Manaus atraiu milhares de pessoas em busca de trabalho e prosperidade, mas esse crescimento aconteceu de forma desordenada, sem o devido planejamento urbano.
“Esse cenário se repetiu na década de 1960, com a implantação da Zona Franca de Manaus, quando novos fluxos migratórios ampliaram ainda mais a ocupação informal. Muitas famílias adquiriram terrenos apenas por contratos particulares ou simplesmente ocuparam áreas públicas. Estima-se que hoje mais da metade dos domicílios de Manaus (cerca de 50-55 %), são irregulares”, detalhou.
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Segundo Rafael, manter um imóvel irregular traz diversos prejuízos para o proprietário. “Primeiro, que ele não possui segurança jurídica. Eu costumo dizer que imóvel irregular é dinheiro travado. A pessoa não consegue vender através de financiamento bancário, levantar capital ou fazer empréstimos com garantia, proteger o patrimônio futuro para os seus filhos. Imóvel regular é sinônimo de valorização patrimonial”, afirma.
O especialista também orienta sobre os passos básicos para regularização. Segundo Rafael, o cidadão que busca regularizar um imóvel precisa, primeiramente, pessoas especializadas no assunto. Mas, para o avanço desse tema, o cliente precisa ter calma, isso porque, de acordo com o advogado, esse processo pode levar em média 3 a 12 meses.
“A depender da forma de regularização, que pode ser um processo administrativo ou até mesmo judicial, ela dura em média 3 a 12 meses”, explicou.
Regularização fundiária
Ainda segundo Barbosa, os custos envolvem taxas cartorárias com certidões, escritura e registro, tributos como ITBI e ITCMD, custas judiciais e honorários de profissionais. Hoje, contudo, existem ações de regularização fundiária que podem ajudar a população.
“Hoje, o Governo do Estado Amazonas, Prefeitura em parceria com a Corregedoria do Estado e Cartórios de Imóveis estão realizando muitas ações de regularização fundiária, como o Programa Solo Seguro que está beneficiando muitas famílias de baixa renda, com a emissão de títulos definitivos”, acrescentou.
Erros
Rafael Barbosa também alertou para os erros mais comuns cometidos pelos proprietários e dá dicas importantes: “Infelizmente, o erro mais comum é não buscar profissionais capacitados na hora de comprar ou vender seu imóvel. Existe um serviço chamado Due Diligence imobiliária, em português ‘devida diligência’, que é uma investigação aprofundada sobre a situação jurídica do imóvel”, salientou.
“Então, a dica que eu dou é sempre buscar um profissional especializado na área de direito imobiliário para dar esse suporte na hora de comprar e vender imóveis, e se o imóvel tiver irregular iniciar o quanto antes a regularização para evitar dor de cabeça e problemas futuros”, concluiu Rafael Barbosa.
Para facilitar, confira cinco dicas para regularizar imóveis
Buscar profissionais especializados
Sempre procurar advogados ou consultores imobiliários capacitados para orientar o processo de regularização, seja ele administrativo ou judicial.Iniciar a regularização o quanto antes
Quanto antes o proprietário iniciar a regularização, menores serão os riscos de problemas futuros, como impedimentos em vendas ou financiamentos.Realizar Due Diligence imobiliária
Realizar uma investigação aprofundada sobre a situação jurídica do imóvel antes de comprá-lo ou vendê-lo, garantindo que todos os registros e documentos estejam corretos.Conhecer e planejar os custos envolvidos
Preparar-se para despesas com taxas cartorárias, certidões, escritura, registro, tributos como ITBI e ITCMD, custas judiciais e honorários de profissionais especializados.Aproveitar programas de regularização fundiária
Participar de iniciativas públicas, como o Programa Solo Seguro, que beneficiam famílias de baixa renda com a emissão de títulos definitivos e orientações legais para imóveis irregulares.
Quer saber mais, entre em contato com o advogado Rafael Sousa Barbosa pelo [email protected], ou pelo Instagram @sousabarbosaadvogados. O telefone para contato é (92) 99411-8859 ou (92) 98197-4478.
